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El leasing habitacional: la llave para el laberinto inmobiliario

El leasing habitacional: la llave para el laberinto inmobiliario

De un lado están las 200 mil familias interesadas en adquirir vivienda. Ellas pertenecen a las clases media y baja del tejido social panameño. Del otro se encuentra un inventario de unidades residenciales tarificadas a precios de entre 60 mil y 90 mil dólares, y otro segmento concerniente a propiedades de 300 mil dólares en adelante. Estos activos están en manos de las firmas constructoras y de las empresas promotoras de vivienda. En el medio de ambos extremos se halla el actual ritmo económico del país.

Por estos motivos vino como un bálsamo el anuncio del presidente Laurentino Cortizo de dinamizar el sector de la construcción con una serie de medidas. La más novedosa de todas, aunque no por ello ajena a la legislación nacional, es la creación del leasing habitacional. Esta figura aparece en las tarjetas del regulador bancario con el nombre de Arrendamiento Financiero, y por el momento se la emplea preferentemente en la compra y venta de activos mobiliarios tales como automóviles y maquinaria pesada. La propuesta del Gobierno radica en reactivar y culminar las discusiones atinentes a un borrador de ley conocido ya por agentes del sector bancario, algunos gremios afines a la construcción y entidades del Gobierno. Una vez convertida en ley de la República, la meta es potenciar a un sector que ha llegado a representar el 16% del producto interno bruto.

¿Cuál es el objetivo del Leasing Inmobiliario?

Según el borrador de ley al que tuvo acceso Martes Financiero, titulado Arrendamiento financiero de bienes inmuebles-Leasing inmobiliario y fechado en septiembre de 2018, el artículo 2 establece los propósitos de “dinamizar la construcción y la promoción de proyectos habitacionales, comerciales, industriales y otros; así como el financiamiento para la construcción y adquisición de tales proyectos”. Objetivos adicionales incorporados en la disposición son la reducción del inventario de bienes inmuebles construidos, el contar con nuevas modalidades de financiación de bienes inmuebles que completen las existentes, y reconocer a través de las respectivas normas prudenciales el menor nivel de riesgo representado en las operaciones de arrendamiento financiero de bienes inmuebles para el sector financiero, frente a otras formas de financiamiento garantizadas con los inmuebles.

Fuentes del mercado recuerdan que la elaboración de este borrador resultó en parte del análisis de otros mercados regionales donde el leasing habitacional se constituyó en un dínamo inmobiliario. “En Colombia se impuso hace dos décadas, quizás más. El propósito del gobierno de entonces fue balancear los inventarios de vivienda y poder sortear la incapacidad del pueblo para adquirir una casa propia. Fue una solución pensada para las capas sociales media y media baja. Tuvo buenos resultados”, rememora la arquitecta y experta en negocios financieros Ana Pérez.

En la práctica, el leasing habitacional resulta siendo una combinación de los contratos de arrendamiento, hipoteca y promesa de compraventa. Las partes, un arrendador y un arrendatario, celebran un contrato en el que un principio fijan un pago periódico. Transcurrida la vigencia contractual, se tienen en cuenta los pagos realizados por el arrendatario para que formen parte del precio. Queda pendiente el abono inicial, que en una hipoteca se entrega al comienzo del contrato pero que en el leasing se hace al final, detalla Elisa Suárez, directora del Consejo Nacional de Promotores de Vivienda.

En el último tramo del contrato el arrendatario hace uso del derecho de compra del bien inmueble, por lo que esta figura contractual también tiene rasgos de la promesa de compra venta. “Durante todo el transcurso del contrato, pagaré una cuota un poco más alta en comparación con la de un arrendamiento, pero sé que la vivienda será mía al final cuando pueda ejercer la opción de compra”, sintetiza Ana Pérez.

El leasing en Panamá está llamado a oxigenar un sector con índices de desaceleración, en particular en el último año. En 2017 la construcción de diversas modalidades de inmuebles sumó 1,832 millones de dólares. En el año siguiente la cifra disminuyó a 900 millones de dólares. Habrá que ver si la entrada en vigencia del arrendamiento financiero de inmuebles, más las otras medidas anunciadas, logran recuperar cerca del 51% perdido en el bienio descrito. “Si bien en Panamá ha habido una desaceleración económica, el sector hipotecario y residencial todavía presenta un déficit en la base de la pirámide. Una estructura como esta le permite la oportunidad a un cliente de hacerse a un bien”, destaca Aimeé Seintmat de Grimaldo, presidenta de la junta directiva de la Asociación Bancaria de Panamá.

¿Qué opina la banca?

En las tarjetas del regulador bancario la figura del arrendamiento financiero ocupa el último lugar de la lista de saldo de crédito local por tipo de facilidad. Hasta el pasado mes de abril la figura totalizó créditos por un monto de 81 millones de dólares. En Panamá, como ya se dijo, se emplea para financiar la compra de automóviles, maquinaria pesada y ciertos bienes como yates, aviones y mansiones. “Las entidades financieras al manejar pocos productos de esta índole prefieren ubicarlos en las cifras de créditos hipotecarios o de automóviles”, sostienen en el buró APC Intelidat.

Créditos locales por tipo de facilidad.

Ante la nimia estadística de este tipo de crédito en comparación con la de otros préstamos, se comprende la necesidad de hacer modificaciones en la ley bancaria panameña. Las cifras retratan la realidad de una figura escasamente usada en el sector financiero. El más importante de los ajustes normativos se relaciona con la posición del banco respecto del inmueble objeto del contrato de leasing. La entidad se convertirá en la propietaria del activo hasta llegado el momento del último pago por parte del arrendatario.

De aprobarse la norma, ocurriría un cambio en el tipo de responsabilidad de una institución bancaria acerca de un bien inmueble que no será ya para su funcionamiento, como lo exige el ordenamiento legal vigente, sino que en el caso del leasing podrá buscar con un inmueble un rédito económico. Sobre esta hipótesis el superintendente de bancos Ricardo Fernández dice que “pareciera que sí” debe efectuarse tal modificación normativa. La razón: “El banco normalmente re-posee bienes, no toma bienes, pero aquí los tomaría como activos propios”. Y añade que hasta donde él tiene entendido, la legislación existente limita esa facultad y por ende “habría que hacer un cambio sobre este punto en particular”.

La norma también está en análisis en la Asociación Bancaria de Panamá. Seintmat de Grimaldo considera que primero “debe entenderse el funcionamiento” del leasing inmobiliario, toda vez que la responsabilidad del banco sobre el inmueble es diferente desde “el punto de vista financiero en comparación con un crédito de hipoteca”.

El superintendente valora la virtud de una norma como la que se procura para el sector inmobiliario. “Sin embargo -resalta- es importante el aspecto regulatorio en cuanto a las provisiones y demás” aspectos relativos a los riesgos crediticios. “Son consideraciones importantes, que como regulador deben tenerse en cuenta cuando se otorga cualquier tipo de financiamiento. Es una iniciativa nueva que puede dinamizar la actividad inmobiliaria”.

Por otra parte el borrador de la ley señala que el leasing habitacional comprende actos y gestiones para la adquisición del inmueble, entre ellos la contratación del diseño y la ejecución de la obra, más los abonos sobre el precio de compraventa, de tal manera que el valor del contrato con el arrendatario resultará de la suma de los desembolsos hechos por el arrendador al proveedor, así como los intereses causados en favor del arrendador futuro de dichos desembolsos. “Son actos que se salen de la órbita habitual de la industria bancaria panameña, y por lo tanto deben establecerse con la prudencia del caso”, aduce una fuente del mercado.

¿Cuáles son las causas para proponer un Leasing Inmobiliario?

La disminución de la dinámica de la industria de la construcción obedece a múltiples orígenes. Elisa Suárez enumera cinco factores que engloban a los diversos agentes involucrados, de gobierno a entidades financieras, de empresas inmobiliarias a comprador final. La agremiada comienza por decir que en primer término disminuyó la capacidad crediticia de los clientes tras la subida de las tasas de interés internacionales. “Casi seis aumentos en los últimos años”.

Suárez asegura que muchos de los compradores lo hicieron en pareja, pero de un tiempo para acá, alguno de los dos perdió su empleo. Comenta el incremento del precio del dinero. Alega la exigencia creciente de cada vez más requisitos para solicitar un préstamo. Y recuerda los bancos comerciales que dejaron de hacer préstamos hipotecarios para vivienda con interés preferencial. “A estas instituciones financieras, el Estado no les ha estado haciendo los reembolsos. Son cientos de millones de dólares pendientes”.

La mezcla de tales condimentos económicos hizo más sofisticada la labor de los préstamos hipotecarios. Un uso social que se volvió cotidiano en Panamá condensa lo enumerado por la agremiada. Resulta que el aumento de los precios de las viviendas condujo al consecuente aumento de los abonos iniciales, los cuales se sitúan en el 10% del valor total del inmueble. Para alguien de clase media o menos, nunca será lo mismo pagar dos mil dólares de cuota inicial, como sucedía antes del boom inmobiliario, a entregar 5 mil o 10 mil dólares como puede ocurrir ahora.

Esta tendencia llevó a muchas personas a solicitar dos financiamientos: uno, de índole personal para pagar la cuota inicial; y el otro, de carácter hipotecario. “Pero en la práctica sucede que la solicitud del préstamo personal le impide a mucha gente el solicitar una hipoteca”, sostiene Suárez. El leasing inmobiliario, como se ha expuesto, solucionaría este inconveniente.

Por edades, los segmentos de la población más beneficiados serán los jóvenes insertos en el mundo laboral y poseedores de títulos técnicos o profesionales, y las personas de edades por encima de los 50 y 55 años, pues los bancos suelen reducir la vigencia promedio de las hipotecas. A ambos grupos el leasing habitacional los facultará para pagar la cuota inicial cuando se termine el contrato, o antes si así lo desean. Falta por ver si se aprueba la ley, y si el mercado confirma tantas expectativas.

Autor: Oscar Castaño de Martes Financiero

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Oscar Castaño

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